Efeitos do Registro do Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel

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Todo empreendimento imobiliário, nasce com registro da incorporação e seu memorial descritivo no Cartório de Registro de Imóveis – CRI.

Antes que se promova a venda de qualquer imóvel (unidade condominial) a ser construído, deve se dar publicidade ao empreendimento com o registro no CRI, ato que garante ao empreendimento e aos adquirentes dos futuros imóveis, oponibilidade a eventuais credores do vendedor.

Da mesma forma, quando um consumidor adquirente de um imóvel, objeto de um empreendimento ou não, assina um contrato de compromisso de compra e venda, deve levar este instrumento a registo no Cartório de Registro de Imóveis para garantir seu direito real de promitente comprador.

Contudo, o que ocorre na grande maioria das vezes, por falta de orientação, é que o adquirente de um imóvel, além de não ter interesse de averiguar se o empreendimento foi devidamente registrado, também pensa que ao assinar um contrato, seja ele promessa ou compromisso de compra e venda e ver as assinaturas reconhecidas, que tal formalidade basta para lhe garantir todos os direitos contra terceiros credores.

Isso não é verdade!!

Todo instrumento de negociação no ramo imobiliário, principalmente quando se trata de compra e venda de direitos sobre domínio, deve ser levado a registro no Cartório de Imóveis da Comarca em questão, pois só dessa forma os direitos do adquirente são oponíveis a terceiros.

Caso o adquirente não proceda dessa forma e em havendo lide, seu direito ainda precisaria ser comprovado, ficando seu reconhecimento submetido à decisão do judiciário, que muitas vezes não garante justiça ao consumidor.

É comum nos depararmos com a situação de consumidor que conseguindo quitar seu imóvel, procura registrar sua propriedade no CRI, mas, de forma surpreendente, descobre que seu imóvel está bloqueado porque garante uma execução onde o empreendimento ou a construtora é parte executada.

Ou seja, o consumidor adquirente do imóvel descobre, após anos e anos pagando suas parcelas que o domínio do imóvel não lhe está disponível, restando-lhe apenas a prerrogativa de iniciar uma saga judicial para provar que tem direitos sobre tal imóvel.

Tudo isso poderia ter sido evitado, caso tivesse o adquirente averbado na matrícula seu compromisso de compra e venda.

Não obstante, já conseguimos vislumbrar o entendimento no judiciário de que a oponibilidade dos Instrumentos de Promessa de Compra e Venda perante terceiros, deriva não da publicidade, mas da própria essência do direito.

Neste sentido, em caso recente divulgado no meio jurídico, aconteceu de um terreno onde seria construído o empreendimento ter sido alvo de penhora pelo credor do empreendedor em ação de execução, haja vista que o empreendimento não foi submetido ao Registro no CRI, restando ao consumidor apresentar Embargos de Terceiro à Execução para liberação do bloqueio que recaiu sobre o imóvel.

Os juízos de primeira e de segunda instância, deixaram de lhe conferir razão haja vista a falta de Registro do empreendimento no CRI, contudo, subindo os Autos ao Superior Tribunal de Justiça, restou decidido “que o poder do vendedor (no caso, a construtora) de dispor sobre o bem fica limitado, mesmo que não tenha outorgado a escritura definitiva, já que está impossibilitado de oferecê-lo em garantia de dívida por ele assumida ou de gravá-lo de qualquer ônus. O direito atribuído ao promissário comprador, disse o ministro, suprime da esfera jurídica do vendedor a plenitude do domínio”.

“Como consequência dessa limitação do poder de disposição sobre o imóvel já prometido, eventuais negócios conflitantes efetuados pelo promitente vendedor tendo por objeto tal imóvel devem ser tidos por ineficazes em relação aos promissários compradores, ainda que permeados pela boa-fé”, explicou.

Nesta decisão, de acordo com o ministro, a ausência do registro da incorporação não torna nulo o contrato de compra e venda, gerando efeitos, mesmo sem o registro.

Veja, o êxito do consumidor foi estabelecido apenas no STJ, sendo negado em primeira e segunda instância, assim, vislumbramos que ainda há um longo caminho a se percorrer antes que um contrato sem o devido registro no Cartório de Imóveis, alcance de forma imediata todos os efeitos perante terceiros. Daí a importância do registro do empreendimento e também do instrumento de promessa de compra e venda do referido contrato.

Priscila Rocha Fernandes é advogada e consultora jurídica com
especialização em direito bancário, imobiliário e empresarial.

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